Plan Local d'Urbanisme

PLU : "6ème" réunion publique le 4 juillet 2024 à 18h30, salle du Flaman

Beaucoup de monde pour assister à cette présentation publique de la nouvelle mouture du PLU d'Yvrac, malgré la date - début juillet, et l'heure -18h30 , qui ne permettaient pas à ceux qui travaillent de pouvoir se libérer facilement.

C'est donc face à un parterre de citoyens motivés, car directement ou indirectement impactés par ce PLU municipal, qu'O. Lafeuillade, Maire d'Yvrac et Mme Jarrillon, du cabinet d'architectes Métaphore, ont affronté les doutes et les questions des Yvracais.

Voici un compte rendu succinct de l'APPY qui a participé jusqu'à la fin (23h30) à cet échange.

Cette réunion publique, présentée comme la 6ème (!) - car la municipalité prend en compte toutes les réunions publiques depuis… 2014 - a apporté quelques éléments modificatifs au PADD et à la précédente présentation du PLU, en mai 2023.

Présentée par Agnès Jarrillon du cabinet Métaphore (qui accompagne "coûteusement" la municipalité sur le projet depuis 10 ans), cette réunion s'est déroulée de 18h00 à 23h30 avec des prises de parole d'O. Lafeuillade pour compléter sa prestation.

Ce qui change :

- OAP du Pin Franc : il n'est plus question "que" de 40 logements sociaux au Pin Franc au lieu de 50 initialement en 30 % collectif, soit 12 logements T1 et T2 (sachant que des constructions mitoyennes sont considérées comme collectives) et 70 % individuels (soit 28 logements).

- de même les 15 % de logements sociaux "imposés par la DDTM" deviennent 12 % de logements sociaux avec un flou persistant sur la raison de ces 12 % puisque l"APPY a démontré, preuves à l'appui, que la DDTM n'a jamais imposé d'objectif de croissance de 0,8 % ni de 15 %, ou 14 % ou 12 % de logements sociaux.

- le zonage de la zone "cœur de bourg" (en gros 500 m autour de la Mairie), impose, même aux propriétaires individuels, de construire des logements à caractère social s'ils veulent diviser leur terrain.

- les extensions, hors de cette zone, sont limitées à 200 m² d'emprise au sol, terrasses et accès compris, ce qui limite drastiquement les possibilités des propriétaires.

Ce qui ne change pas :

- 0,8 % de prévision de croissance de la population d'ici 10 ans même si' n'y a aucune obligation de construire de nouveaux logements pour accueillir la population qui se renouvelle habituellement avec le foncier bâti existant (mutations).

C'est toujours le diktat Métropolitain, qui considère Yvrac comme une "annexe dortoir", qui justifie cet objectif.

MY : « PRÉVOIR L'AUGMENTATION DE LOGEMENTS SOCIAUX POUR :

Tendre vers un objectif de 15% de logements sociaux pour un niveau actuel de 6%

      Pour répondre aux besoins de parcours de vie des Yvracais

      Préparer les obligations légales à venir : 25% de logement social pour commune de 3500 habitants et +

Si à l’avenir, la commune ne devait pas respecter ses obligations, elle risquerait de s’exposer, non seulement au paiement d’une amende, mais au fait que la Préfecture prenne la main sur l’urbanisme et réalise des projets d’habitat social sans concertation sur les terrains choisis ou la typologie d’habitat »

FAUX :

Tant que la commune n’atteindra pas le seuil de 3500 habitants, AUCUNE obligation de construction de logements sociaux ne s’impose à elle. 

AUCUNE instance préfectorale, publique, gouvernementale ou privée ne peut légalement imposer la construction de logements sociaux et encore moins en décider la typologie ou l’emplacement. (Arrêt du Conseil d’Etat 1ère chambre / 6ème SSR 28 nov 2014 362-910)

L’APPY a eu confirmation de ces textes légaux par un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et par plusieurs grands élus. Si la municipalité d'Yvrac ne prévoit pas dans le nouveau PLU une augmentation de population au-delà de 3500 habitants, rien n'oblige à construire des logements sociaux. La démarche en cours est donc bien une volonté affichée par les élus.

Ce choix unilatéral des élus nous a également été confirmé par la DDTM (Direction Départementale des Territoires et de la Mer, qui accompagne les communes dans leurs projets d'urbanisme). Non seulement la DDTM se défend d'avoir imposé à la commune un quelconque ratio d'évolution minimal de population, mais elle a alerté les élus de l'atteinte probable très rapide des seuils de la loi SRU avant les 10 années du projet de PLU si les élus maintiennent leur objectif de construction de 110 logements sur 10 ans (dont 50 logements sociaux dès le vote du PLU, probablement à l'été 2024)

Quant au « parcours de vie des Yvracais » : est-ce que tous les résidents des logements sociaux du Flaman sont des jeunes Yvracais ou travaillent à Yvrac ? Sans infrastructure sociale spécialisée (EHPAD), ou médicale (médecin généraliste, clinique , soins de confort), toute personne qui ne peut plus se déplacer en voiture ne peut rester à Yvrac. La plupart des seniors choisit de se rapprocher de la Métropole et de son offre de soins. Il est illusoire d’imaginer créer des logements sociaux « réservés » aux enfants ou aux seniors d’Yvrac. La municipalité le sait pertinemment pour connaître particulièrement bien le petit monde très fermé des bailleurs sociaux. 

Une commission d’attribution indépendante choisit les futurs locataires. La municipalité ne peut faire que des propositions. Enfin dans chaque opération de logement social il y a des places dites réservataires de l’État et du Département de la Gironde qui choisissent, sans l’avis du maire, des dossiers parmi leur public prioritaire. Chaque opération doit aussi comporter 20% de logements en PLAI destinés aux foyers au revenus très faibles (Les logements PLAI sont financés par le Prêt Locatif Aidé d'Intégration et sont réservés aux locataires en situation de grande précarité. )

Pour rappel, les attendus en matière de mixité sociale introduits par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) ont été renforcés en 2014, élargissant le champ des communes assujetties à l’objectif de 25 % de logements sociaux aux communes atteignant 3500 habitants situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants. Bien que la commune d’Yvrac ne soit pas encore concernée par cette disposition, elle souhaite anticiper cette échéance, en opérant notamment un rattrapage régulier vis-à-vis de son taux de logements sociaux qui n’atteint actuellement que 6 % du parc des résidences principales.

 Dans cet objectif et afin de garantir à tous un parcours résidentiel adapté à ses besoins, le projet communal doit assurer une production de logements diversifiée, à l’appui :

- d’une mixité des statuts d’occupation (locatif privé, locatif public, accession à la propriété, ...),

-  de 100 % de logements sociaux sur certains secteurs stratégiques en matière d’offre sociale, comme la zone AU de Pin Franc et les zones AU du cœur de bourg.

La mise en œuvre de ces dispositions doit permettre de tendre progressivement vers un rattrapage en matière d’offre sociale et atteindre 14 % du parc des résidences principales.

Le nombre de logements nécessaires à cette perspective démographique a été évalué entre 100 et 110 logements qui, sur la base d’une densité moyenne de 20 logements/ha, nécessitera des besoins fonciers de moins de 6 ha.

- des formes urbaines «foncièrement économes» comme le logement collectif et l’habitat groupé (type maisons accolées..)

- vers des opérations d’aménagement associant plusieurs formes urbaines (habitat individuel, habitat groupé type maisons de ville, habitat collectif..)

- un objectif de consommation foncière globale de 540 m²-1 par logement par la mise en œuvre d’une densité minimale de 20 logements/ha dans les OAP Coeur de Bourg et Pin Franc

- un objectif de répartition 70 % maximum/30 % minimum, entre habitat individuel et habitat collectif dans les opérations d’aménagement visant une certaine taille.

Ces besoins en logements seront également satisfaits dans le cadre du renouvellement urbain  (dents-creuses de l’urbanisation existante, grandes parcelles faiblement bâties susceptibles d’être redivisées, ...) et dans le cadre de l’ouverture à l’urbanisation de nouvelles zones urbaines ».

FAUX :

Alors qu’elle rappelle ici qu’aucune obligation ne s’impose à Yvrac qui est aujourd’hui un village de 2880 habitants, la municipalité entend « anticiper » un seuil qui ne sera atteint que dans... 100 à 200 ans !

D’ici là combien de nouvelles lois seront passées, modifiant tour à tour les règles, les taux et les conditions d’attribution des logements sociaux ?

La directive semble claire : réaliser un « Flaman bis » au Pin Franc dans le cœur du bourg avec 100 % de logements sociaux en habitat collectif, c'est-à-dire, en clair, des immeubles de 50 logements au cœur d’une zone pavillonnaire.

Il est inhabituel de concentrer 100 % de logements sociaux sur les même bâtiments car la mixité sociale voulue par la loi SRU tente d'éviter de concentrer au même endroit des populations fragiles avec le risque de développement de problèmes sociaux minoritaires, certes, mais qui empoisonnent la vie des habitants de ces mêmes immeubles comme ceux des lotissements riverains.

Là où le logement social pourrait se fondre dans l’environnement pavillonnaire du Pin franc (quelques petites maisons accolées à l’exemple de celles de l’avenue du Peyrou à Artigues), la municipalité d’Yvrac préfère bétonner les rares espaces verts existants dans un bourg déjà dense et dévaloriser l’environnement en y construisant directement 50 logements 100 % sociaux sous forme d’immeubles de 8,5 m de hauteur à proximité immédiate des pavillons des lotissements riverains.

Alors que le SCOT prévoit une simple obligation de 15 % de logements sociaux dans chaque nouvelle construction (et non sur l’ensemble des résidences principales de la commune), la municipalité entend concentrer 80 logements sociaux dans le bourg et 100 % au pin Franc : qui parle de « mixité sociale », "d'équilibre social de l'habitat"  ?